En Colombia, arrendar una vivienda no solo implica firmar un contrato y pagar un canon mensual. También requiere entender claramente quién debe asumir los costos cuando algo se daña.
Con más del 40 % de los hogares viviendo en arriendo, según cifras del DANE, esta es una pregunta que afecta a millones de personas.
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La legislación nacional, en especial la Ley 820 de 2003 y disposiciones del Código Civil, establece las reglas del juego entre arrendadores y arrendatarios.
Aunque muchos lo ignoran, el marco legal es claro en cuanto a las responsabilidades frente a las reparaciones en una vivienda arrendada.
La ley distingue entre reparaciones necesarias, que tienen que ver con la estructura y seguridad del inmueble, y reparaciones locativas, relacionadas con el uso cotidiano del lugar.
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Daños estructurales: responsabilidad del propietario
Este tipo de daños afectan directamente la habitabilidad del lugar. Estamos hablando de filtraciones severas, problemas eléctricos, fisuras en paredes, fallas en tuberías principales o deterioro en techos.
Son situaciones que comprometen el buen funcionamiento del inmueble y, por ende, deben ser solucionadas por el propietario.
El inquilino tiene derecho a solicitar estos arreglos y, si tras una notificación el dueño no responde, puede hacer las reparaciones por su cuenta y descontarlas del valor del arriendo, siempre que conserve los soportes y el descuento no supere el 30 % del canon mensual.
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Daños menores: responsabilidad del inquilino en el listado de arreglos para una vivienda arrendada
Los arreglos locativos son aquellos que surgen del uso normal de la vivienda: cambiar bombillos, ajustar cerraduras, reparar una persiana caída o retocar una pared manchada.
En estos casos, el inquilino debe asumir el costo, a menos que el daño sea producto de una falla estructural o de materiales defectuosos, en cuyo caso el propietario debe responder.
Un ejemplo claro: si la pintura de las paredes se ha deteriorado por antigüedad (más de tres años), el dueño debe asumirla. Pero si el desgaste fue causado por el inquilino, será su responsabilidad.
Por otra parte, si el arrendatario desea instalar elementos nuevos, como un aire acondicionado o cambiar los muebles de la cocina, debe solicitar autorización por escrito.
Estas son mejoras voluntarias, y el propietario solo está obligado a reembolsarlas si las aprueba previamente.
En caso contrario, el inquilino puede llevarse todo lo que instaló al terminar el contrato, siempre que no cause daños al inmueble.
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Claves para evitar conflictos entre propietario e inquilino durante los arreglos de una vivienda arrendada
- Solicite un inventario detallado del estado del inmueble al iniciar el contrato.
- Informe por escrito cualquier daño estructural.
- No realice obras importantes sin el permiso del propietario.
- Guarde facturas y registros de todas las reparaciones hechas.
En situaciones donde el propietario ignora su obligación de reparar daños estructurales, el arrendatario puede acudir a entidades como la alcaldía, la Defensoría del Pueblo o consultorios jurídicos gratuitos. Estas instituciones ofrecen orientación legal y pueden ayudar a mediar el conflicto.
La convivencia armoniosa entre propietario e inquilino depende de algo más que el buen trato: pasa por conocer la ley y respetarla.
El propietario es quien debe garantizar una vivienda en buen estado y funcional, mientras que el inquilino tiene el deber de cuidarla y hacerse cargo del mantenimiento cotidiano.
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