En Colombia, es común encontrar casos de personas que han habitado una vivienda durante muchos años sin contar con escrituras o títulos de propiedad. Ante esta situación surge una pregunta frecuente: ¿puede un arrendatario solicitar un inmueble como propio por el paso del tiempo?
Según explicó el abogado Rubén en el programa Nuestro Derecho, la legislación colombiana contempla un mecanismo llamado prescripción adquisitiva de dominio, también conocido como proceso de pertenencia. Mediante el cual una persona puede solicitar ante un juez que se le reconozca como propietario de un bien que ha poseído durante un tiempo prolongado.
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¿Diferencia entre poseedor y tenedor de una propiedad?
Sin embargo, es importante diferenciar entre tenedor y poseedor. Un arrendatario es considerado tenedor del inmueble, ya que ocupa la propiedad mediante un contrato de arrendamiento y reconoce que el dueño es otra persona. Por esta razón, el simple hecho de vivir en una casa durante muchos años pagando arriendo no otorga automáticamente el derecho a reclamarla como propia.
Para que una persona pueda iniciar un proceso de pertenencia debe demostrar que ha ejercido posesión sobre el bien. Esto significa actuar como verdadero propietario, lo que en derecho se conoce como tener “ánimo de señor y dueño”.
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Por ejemplo, pagar impuestos del inmueble, realizar mejoras o construcciones, asumir el pago de servicios públicos y mantener la propiedad como si fuera propia.
La ley establece dos tipos de prescripción adquisitiva. La primera es la ordinaria, que requiere cinco años de posesión cuando existe un justo título, es decir, un documento que pretendía transferir la propiedad pero que no se perfeccionó legalmente. La segunda es la extraordinaria, que es la más común en Colombia y exige una posesión pública, pacífica y continua durante al menos diez años.
Además del tiempo de posesión, quienes inician este proceso deben presentar pruebas como facturas, documentos, fotografías, testimonios de vecinos y otros elementos que demuestren su relación con el inmueble. También es obligatorio instalar una valla informativa en la propiedad para anunciar que el bien se encuentra en proceso judicial.
Consejo para estos procesos: contrato, inmueble
No obstante, los expertos advierten que cada caso debe analizarse de forma particular. En situaciones excepcionales, si una persona dejó de actuar como arrendatario durante muchos años y comenzó a comportarse como poseedor sin oposición del propietario; podría estudiarse la posibilidad de iniciar un proceso de pertenencia. Por ello, siempre se recomienda buscar asesoría jurídica especializada antes de iniciar cualquier trámite.
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